Ustupanje potraživanja ili prijenos duga je uobičajena pojava u modernom građanskom prometu. Ali sporazumi o prijenosu i prava i obaveza po već zaključenom ugovoru su rjeđi. Međutim, ovaj nedostatak potražnje prije je posljedica nerazumijevanja prirode takvih transakcija, jer je prijenos prava i obaveza ugovorna struktura koja nije navedena u Građanskom zakoniku Ruske Federacije. Zamršenosti formalizacije punopravne zamjene strane u ugovoru, opseg prenosivih prava i obaveza, kao i druge zanimljive točke bit će obrađene u ovom članku.
Rusko građansko pravo pruža poslovnim učesnicima širok spektar mogućnosti za ugovorno formalizovanje svojih obaveza i njihove dinamike. Ugovorne strane mogu obnoviti ili raskinuti svoje obaveze uz naknadu, ustupiti prava potraživanja iz obaveza ili prenijeti dugove, ustupiti ispunjenje obaveze na treće lice ili uspostaviti obaveze u korist trećeg lica i još mnogo toga. Sudska praksa dozvoljava čak i prestanak kompenzacionih obaveza koje proizilaze iz nevažećih transakcija - obaveze restitucije (klauzula 6. informativnog pisma Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 21. decembra 2005. godine br. 102 „Pregled prakse primjene Član 409 Građanskog zakonika Ruske Federacije od strane arbitražnih sudova”).
Prava i obaveze iz ugovora mogu se prenijeti na treća lica na osnovu sporazuma ili sudskog akta
Prenos prava i obaveza po ugovoru (za razliku od ustupanja i prenosa duga) podrazumeva promenu lica ne u konkretnoj, posebno preuzetoj obavezi, već u svim obavezama koje proizilaze iz određenog ugovora odjednom. Prenos svih prava i obaveza po ugovoru, kako se navodi u sudskoj praksi, znači potpunu zamenu strane u svim ugovornim obavezama, uključujući i sporedne obaveze (ukaz Federalne antimonopolske službe Zapadnosibirskog okruga od 13. decembra 2010. godine u predmet br. A70-3836 / 2010).
U arsenalu trenutno postojećih ugovornih struktura koje posreduju u obavezama poslovnih učesnika, vredi istaći ugovor o prenosu svih prava i obaveza po prethodno zaključenom ugovoru. Takav model ugovora je izričito predviđen zakonom samo za određene vrste ugovora (prenos u ugovoru o zakupu, prenos portfelja osiguranja i sl.). U obliku univerzalnog modela, uz pomoć kojeg bi bilo moguće zamijeniti stranu u bilo kojem ugovoru, zakon ne fiksira dotični sporazum. To nije predviđeno Građanskim zakonikom Ruske Federacije, ali mu nije u suprotnosti, te je stoga dozvoljeno zbog principa slobode ugovaranja (član 421. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Poseban slučaj sklapanja ugovora o prenosu prava i obaveza po ranije zaključenom ugovoru nalazi se u oblasti osiguranja. Dakle, stav 5 čl. 25 Zakona Ruske Federacije od 27. novembra 1992. br. 4015-1 „O organizaciji poslova osiguranja u Ruskoj Federaciji“ predviđa da osiguravač (sa izuzetkom društva za uzajamno osiguranje) može prenijeti obaveze koje je preuzeo. po ugovorima o osiguranju (portfolio osiguranja) jednom osiguravaču ili više osiguravača (zamjena osiguravača) koji imaju dozvole za obavljanje onih vrsta osiguranja za koje se prenosi portfelj osiguranja i koji imaju dovoljno vlastitih sredstava, odnosno ispunjavaju zahtjevima solventnosti, uzimajući u obzir novopreuzete obaveze. Prenos portfelja osiguranja vrši se u skladu sa postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije. Portfelj osiguranja može se prenijeti sa jednog osiguravača na drugog ako isti ispunjava obavezne uslove predviđene tačkom 12. Postupka za prijenos portfelja osiguranja prilikom primjene mjera za sprječavanje stečaja društva za osiguranje, kao iu toku postupaka koji se koriste. u slučaju stečaja osiguravajućeg društva (odobreno naredbom Ministarstva finansija Rusije od 13. januara 2011. br. 2n).
Osim toga, prijenos prava i obaveza po zaključenom ugovoru može se izvršiti i sudskim putem. Na primjer, kada je povrijeđeno pravo preče kupovine učesnika u poslovnom prometu prilikom prodaje udjela u pravu zajedničke zajedničke svojine na imovini, on ima pravo zahtijevati da se prava i obaveze iz ugovora zaključenog povredom prava preče kupovine povrijede. biti prebačen na sud (član 3. člana 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Učesnici i akcionari privrednih subjekata imaju slično pravo u slučaju da drugi učesnici i akcionari prodaju svoje udjele i udjele u odobrenom kapitalu kršeći pravo preče kupovine (klauzula 18, član 21 Saveznog zakona br. Ograničena odgovornost). “, stav 4, tačka 3, član 7 Saveznog zakona br. 208-FZ od 26. decembra 1995. godine “O akcionarskim društvima”). Osim toga, zakupac može zahtijevati prijenos prava na sebe ako zakupodavac prekrši svoje pravo preče kupovine na sklapanje ugovora o zakupu (stav 3, stav 1, član 621 Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Iznajmljivanje - način prenosa prava i obaveza zakupca
Da bismo utvrdili pravnu prirodu ugovora o prijenosu prava i obaveza po ugovoru, okrenimo se dizajnu ugovora o zakupu sadržanom u zakonodavstvu, u pogledu kojeg trenutno postoji opsežna praksa provedbe zakona.
Prenos prava i obaveza (zakup) je jedan od vidova korišćenja zakupljene imovine uz njeno davanje na besplatno korišćenje, prenos prava i obaveza u zalog, davanje istih kao ulog u osnovni kapital privrednih društava i privrednih društava. ili dionički doprinos proizvodnoj zadruzi (klauzula 2, član 615 Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Prenos prava zakupa od strane zakupca na drugo lice dozvoljen je samo na načine predviđene stavom 2. čl. 615 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nije dozvoljena upotreba drugih metoda koje nisu predviđene zakonom (Uredba Federalne antimonopolske službe Centralnog okruga od 19. marta 2007. u predmetu br. A09-3274 / 06-19 ).
U pogledu zakupa zemljišnih parcela, prenos prava i obaveza po ugovoru o zakupu uređen je posebnim pravilom - čl. 5. čl. 22. Zakona o zemljištu Ruske Federacije. Dakle, zakupac zemljišne parcele (sa izuzetkom stanovnika posebnih ekonomskih zona - zakupaca zemljišnih parcela) ima pravo prenijeti svoja prava i obaveze iz ugovora o zakupu zemljišne parcele na treću stranu, uključujući i zalog prava zakupa na zemljišne parcele i daju ih kao ulog u osnivački kapital privrednog društva ili privrednog društva, udeo u proizvodnoj zadruzi u periodu trajanja ugovora o zakupu zemljišne parcele bez saglasnosti vlasnika zemljišne parcele, uz njegovu obaveštenje, osim ako ugovorom o zakupu zemljišta nije drugačije određeno. U tim slučajevima novi zakupac zemljišne parcele postaje odgovoran prema ugovoru o zakupu zemljišta prema zakupodavcu, izuzev prenosa prava zakupa kao zaloga. U ovom slučaju nije potrebno sklapanje novog ugovora o zakupu zemljišta.
Kao što se vidi iz navedenih definicija ugovora o zakupu, njegov predmet je prenos prava i obaveza po zaključenom ugovoru. Kako u zakonu nema posebnih uputstava, bitan uslov takvog sporazuma je uslov o predmetu u skladu sa čl. 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Odnosno, ugovor mora nužno odražavati obim prenesenih prava i obaveza, kao i oznaku ugovora iz kojeg su proizašli (broj, datum, strane, njegovi bitni uslovi, podaci o registraciji, ako je registrovan). Ako je originalni ugovor o zakupu, prava i obaveze iz kojeg se prenose, upisan, onda je i ugovor o prenosu prava i obaveza po njemu podložan državnoj registraciji, jer je njegov sastavni dio (član 9. Informativno pismo Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 16. februara 2001. godine br. 59 „Pregled prakse rešavanja sporova u vezi sa primenom Federalnog zakona „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama Sa tim””).
Sud može priznati zakup kao plaćenu ili besplatnu transakciju
U praksi postoje različiti pristupi rješavanju pitanja da li je ugovor o prijenosu prava i obaveza iz ugovora plaćeni ili besplatan. Ako je takav ugovor priznat kao besplatan, onda prilikom njegovog zaključivanja važi zabrana darivanja između privrednih pravnih lica, utvrđena čl. 575 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ali i dalje preovladava pristup prema kojem se prenos ne može kvalificirati kao poklon, jer se pri sklapanju takve transakcije prenose i dužnosti uz prava koja se mogu smatrati naknadom.
Mišljenje o nadoknadivosti transakcije za prenos prava i obaveza po zaključenom ugovoru iznijela je, na primjer, Federalna antimonopolska služba Sjeverozapadnog okruga rješenjem od 22.06.2009.godine u predmetu broj A44- 3757 / 2008. Ako jedna strana u obavezi ima i prava i obaveze u odnosu na drugu stranu, odnosno i povjerilac je i dužnik, pri zamjeni strane u obavezi vrši se ustupanje prava i prijenos duga. nastaju istovremeno. Prenos prava i obaveza po ugovoru o lizingu nije u suprotnosti sa čl. 382, 391 i 615 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Dakle, u smislu čl. 572 Građanskog zakonika Ruske Federacije, obavezan znak ugovora o poklonu treba da bude očigledna namjera koja proizlazi iz sporazuma o prijenosu prava na poklon. Prenos prava istovremeno sa obavezama, prema sudu, ne ukazuje na besplatnost transakcije. Slični zaključci su u rezolucijama Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 15. maja 2007. i 22. maja 2007. br. KG-A40 / 4059-07, Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15. oktobra, 2009 br. VAS-12735 / 09).
Pravosudni akti sa ovakvim opravdanjem daleko su od izolovanog. Na primjer, u sporu koji nikada nije stigao do predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, tuženi ne samo da je od tužioca prihvatio pravo da naknadno otkupi zakupljeno sredstvo po otkupnoj cijeni koju tužilac zapravo nije platio, ali i oslobodio daljeg ispunjavanja obaveza iz ugovora o finansijskom lizingu. Sudovi nisu uvideli besplatnu prirodu sporazuma, a Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije je ovaj zaključak smatrao opravdanim (Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 21. januara 2011. br. VAS-18578/10 ). Prenos prava i obaveza stanara sudovi takođe smatraju kompenzatornom transakcijom (ukaz Federalne antimonopolske službe Severno-Kavkaskog okruga od 15. jula 2009. godine u predmetu br. A32-6808 / 2008).
Istina, prilikom razmatranja jednog od slučajeva, Federalna antimonopolska služba Sjeverozapadnog okruga proglasila je ništavim ugovor o prijenosu prava zakupca po osnovu njegove besplatnosti u odnosima između privrednih organizacija. Međutim, u ovom slučaju preneta su samo prava iz ugovora o zakupu, a ništa nije rečeno o istovremenom prenosu dužnosti (Uredba Federalne antimonopolske službe Severozapadnog okruga od 12. februara 2009. godine u predmetu br. A21- 7804 / 2007).
Istovremeno, postoji i suštinski suprotan stav prema kojem se ugovor o prenosu prava i obaveza odnosi na besplatne transakcije i kvalifikuje se kao donacija. Tako je Federalna antimonopolska služba Istočnosibirskog okruga udovoljila zahtjevu organizacije da poništi ugovor o zakupu, ukazujući da je transakcija besplatna i da je izvršena između komercijalnih organizacija, čime se krše zahtjevi čl. 575 Građanskog zakonika Ruske Federacije, na osnovu koje nije dozvoljena donacija između komercijalnih organizacija (Rezolucija FAS-a Istočnosibirskog okruga od 29. oktobra 2007. br. A19-4490 / 07-58-F02-8055 / 07).
Prilikom razmatranja drugog slučaja, Federalna antimonopolska služba Moskovskog okruga odbila je organizaciju da ispuni uslove za poništavanje ugovora o prenosu prava i obaveza po ugovoru o zakupu obezbeđenja i da primeni posledice nevaljanosti transakcije. Istovremeno, sud je ukazao da je ova transakcija, kršeći uslove zakona, neopravdana i da je na osnovu čl. 575 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji zabranjuje darivanje imovine u odnosima između komercijalnih organizacija, proglasio ga je ništavim (Uredba Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 3. maja 2007. br. KG-A40 / 1903 -07).
Međutim, prvi stav se ipak čini ispravnim, zbog čega se predmetni ugovor ne priznaje kao donacija. Uostalom, uz prava se prenose i dužnosti, što treba smatrati naknadom u skladu sa čl. 423 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Da bi se transakcija kvalifikovala kao poklon, ona ne mora proizlaziti samo iz jasne namjere strane da pokloni drugoj strani, već i mora biti u skladu sa kvalifikacionim znacima poklona iz čl. 572 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Takvi znaci uključuju besplatan prenos stvari u vlasništvo, pravo svojine na sebe ili treće lice ili oslobađanje od imovinske obaveze. U predmetu koji se razmatra prenosi se ne samo pravo, već i obaveze.
Situacija će biti drugačija ako se zakupom prenosi zakup, a zakupnine su već uplaćene unaprijed za nekoliko perioda zakupa unaprijed, u vezi s tim će novi zakupac biti oslobođen plaćanja istih na značajan period. U takvoj situaciji, obaveze koje je preuzeo novi zakupac, zajedno sa pravom na plaćanje zakupnine, nastaće nakon isteka perioda za koji je plaćen zakupnina. Logično je pretpostaviti da se u ovim okolnostima zakupnina može kvalificirati kao donacija. Na kraju krajeva, novi zakupac će dobiti pravo svojine uz istovremeno oslobađanje od obaveze plaćanja zakupnine.
Novi zakupac odgovara za stare dugove ako je sam na to pristao
Još jedno problematično pitanje koje se nameće prilikom zaključivanja ugovora o zakupu je: od koga zakupodavac ima pravo da zahteva vraćanje zaostalih zakupnina nastalih tokom perioda korišćenja zakupljene imovine od strane prethodnog zakupca - prethodnom zakupcu ili novom zakupcu jedan?
Prijenos prava i obaveza je mješoviti ugovor
Zakup mora biti sproveden u skladu sa pravilima o ustupanju i prenosu duga. To su primijetili mnogi sudovi (vidi, na primjer, odluku Federalne antimonopolske službe Istočnosibirskog okruga od 7. novembra 2006. u predmetu br. A58-7555 / 05-F02-2179 / 06-S2).
Međutim, treba imati na umu da pojmovi „dužnosti“ i obaveze „nisu ekvivalentni. Dug je nastali dug za plaćanje robe, radova ili usluga. Obaveza nije takav dug, već je zakonom ili ugovorom utvrđena nužnost da subjekt izvrši određene radnje ili se od njih uzdrži. Dakle, u prisustvu zaključenog ugovora obaveza može postojati, a duga ne mora biti. Praktična posledica ovakvog zaključka je da se pravila o prenosu duga na sporazum o prenosu prava i obaveza iz prethodno zaključenog ugovora mogu primeniti samo ako je dug stvarno nastao iz ugovora, prava i obaveze po kojima se prenose.
S obzirom na navedeno, ugovor o prenosu prava i obaveza sada treba kvalifikovati kao građanskopravni ugovor, čiji je predmet prenos prava i obaveza po ranije zaključenom sporazumu. Takav ugovor može biti imenovan (ugovor o zakupu, prijenos portfelja osiguranja) ili neimenovan (zamjena strane u ugovoru o nabavci, plaćene usluge, itd.). Ovaj ugovor je plaćen, jer se uz prava po njemu prenose i obaveze. Međutim, ako obaveza plaćanja za primljena prava ne nastane odmah (kada ih je prethodna strana izvršila unaprijed), to je besplatno.
Budući da zakon ne sadrži ograničenja, predmet ugovora koji se razmatra mogu biti ne samo prava i obaveze koje postoje u trenutku njegovog zaključenja, već i ona koja nastaju nakon njegovog zaključenja.
Ugovor o prijenosu prava i obaveza prema prethodno zaključenom sporazumu zaključuje se u obliku u kojem je zaključen glavni ugovor, prava i obaveze po kojima se prenose (klauzula 1, član 452 Građanskog zakonika Ruske Federacije) . Ako je takav ugovor bio podložan državnoj registraciji, tada je i sam ugovor o prijenosu prava i obaveza po njemu također podložan registraciji.
Po svojoj pravnoj prirodi, ovaj ugovor je mješoviti ugovor, jer uključuje elemente različitih ugovornih struktura (klauzula 3, član 421 Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Bilješka
U sudskoj praksi postoji mišljenje da se ugovor o prenosu prava i obaveza ne može smatrati velikom transakcijom i, u nedostatku saglasnosti vrhovnog organa upravljanja društva, biti proglašen nevažećim. Dakle, FAS Moskovskog okruga je naznačio sljedeće. Budući da se takvim sporazumom prenose ne samo prava, već i obaveze zakupca, uključujući i obavezu plaćanja zakupa, takva transakcija se ne može smatrati transakcijom koja ima za cilj otuđenje imovine, pa stoga i pravila korporativnog zakonodavstva Ruske Federacije Federacija se na njega ne primjenjuju (odredbe od 24. jula 2006. godine u predmetu br. KG-A40/5576-06-1.2, od 22. februara 2005. godine u predmetu br. KG-A40/481-05).
(,) , postupajući na osnovu odluke Arbitražnog suda regije Nižnji Novgorod od 1. januara 2001. godine u predmetu A43-7768 / 2013, u daljem tekstu STANAR,
i ______________________ , koju zastupa __________________, postupajući na osnovu ____________________, u daljem tekstu NEW STENANT, sklopili su ovaj ugovor kako slijedi.
1. PREDMET UGOVORA
1.1. U skladu sa stavom 2 čl. 615 Građanskog zakonika Ruske Federacije, st. 5, 9 čl. 22. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, ZAKUPAC prenosi, a NOVI ZAKUPAC preuzima sva prava i obaveze iz ugovora o zakupu zemljišta za period zajedničke aktivnosti izgradnje (rekonstrukcije) gradskog objekta, zaključenog sa Ministarstvom Državna imovina i zemljišni resursi regije Nižnji Novgorod (u daljem tekstu ZAJMODAVAC), kao i svi dodaci i ugovori uz nju.
Iznajmljivanje objekta - zemljište sa katastarskim brojem, površine 7400 m2. m., kategorija zemljišta: zemljište naselja; za izgradnju stambene zgrade br. 1 (prema generalnom planu) sa parkingom, poslovnim prostorom, zdravstvenim blokom br. 2 (prema generalnom planu), stambene zgrade br. 3, adresa: oblast Nižnji Novgorod, Nižnji Novgorod, okrug Nižnji Novgorod, ul. Gruzijski.
1.2. Ugovor o zakupu zemljišta za period zajedničkih aktivnosti na izgradnji (rekonstrukciji) objekta grada (u daljem tekstu: Ugovor o zakupu zemljišta), prava i obaveze po kome se prenose na NOVOG ZAKUPCA, upisan je kod Ured Federalne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju u regiji Nižnji Novgorod 22. oktobra 2007. godine.
1.3. NAJMOPRIMAC garantuje da:
Je jedini pravni vlasnik prava i obaveza iz ugovora o zakupu zemljišta;
Prenesena prava nisu založena, na drugi način preneta ili opterećena pravima trećih lica;
Prenos prava i obaveza po Ugovoru o zakupu zemljišta ne krši zakonska prava i interese drugih lica, niti je u suprotnosti sa obavezama ZAKUPCA.
1.4. Prava i obaveze iz Ugovora o zakupu zemljišne parcele prenose se na NOVOG ZAKUPCA tokom trajanja Ugovora o zakupu zemljišne parcele.
2. CIJENA UGOVORA I POSTUPAK PLAĆANJA
2.1. Cijena ustupljenih (prihvaćenih) prava i obaveza u skladu sa ovim Ugovorom je ______________________ rublja. Cijena Ugovora je konačna i ne podliježe promjenama.
2.2. Iznos depozita koji je NOVI ZAKUPAC prenio kako bi učestvovao na aukciji za prodaju prava i obaveza po Ugovoru o zakupu zemljišta platnim nalogom br. _____ od ______________ u iznosu od ____________ rubalja uračunava se u ispunjenje ugovora. Obaveze NOVOG ZAKUPCA da plati po ovom Ugovoru.
2.3. Konačno poravnanje po ovom Ugovoru NOVI ZAKUPAC će izvršiti u roku od 30 (Trideset) dana od trenutka (danuma) potpisivanja ovog Ugovora. Poravnanja po ovom Ugovoru se vrše na bezgotovinski način prenosom sredstava od strane NOVOG ZAKUPCA na tekući račun ZAKUPCA naveden u ovom Ugovoru. Datum uplate je kalendarski datum prijema sredstava na račun za poravnanje KORISNIKA, što je potvrđeno izvodom iz banke koja servisira račun za poravnanje KUPCA.
2.4. NOVI ZAKUPAC snosi sve troškove vezane za državnu registraciju Ugovora, kao i prenos prava i obaveza po Ugovoru o zakupu zemljišta, u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
3. OBAVEZE STRANA
3.1. ZAKUPAC je dužan da:
3.1.1. U roku od deset dana od dana zaključenja ovog Ugovora, dostaviti ZAKUPODAVCU obavještenje o prijenosu njegovih prava i obaveza iz Ugovora o zakupu zemljišta na treće lice.
3.1.2. Nakon što NOVI ZAKUPAC ispuni obavezu plaćanja ustupljenih (prihvaćenih) prava i obaveza iz Ugovora o zakupu zemljišta, prenijeti NOVOM ZAKUPCU originalni primjerak ugovora o zakupu zemljišta sa svim sastavnim aneksima uz njega i druge dokumente koji se odnose na preneta prava i obaveze, kao i da pruži sve informacije od značaja za realizaciju prava i obaveza iz Ugovora o zakupu zemljišta od strane NOVOG ZAKUPCA.
3.1.3. Izvršite sve radnje potrebne za državnu registraciju ovog Ugovora i prijenos prava na zakup.
3.2. NOVI ZAKUPAC mora:
3.2.1. Preuzmi sva prava i obaveze ZAKUPCA po ugovoru o zakupu zemljišta.
3.2.2. Plaćati ustupljena (prihvaćena) prava i obaveze po Ugovoru o zakupu zemljišta u iznosima i rokovima utvrđenim ovim Ugovorom.
3.2.3. Snositi potrebne troškove vezane za državnu registraciju Ugovora.
3.2.4. Izvršite sve radnje potrebne za državnu registraciju ovog Ugovora i prijenos prava na zakup.
4. ODGOVORNOSTI STRANA I POSTUPAK ZA RJEŠAVANJE SPOROVA
4.1. Za neizvršavanje ili nepravilno izvršavanje obaveza iz ovog Ugovora, Strane će biti odgovorne u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
4.2. NAJMOPRIMAC je odgovoran za tačnost svih dokumenata dostavljenih NOVOM ZAKUPCU.
4.3. Odnosi strana koji nisu regulisani ovim Ugovorom su regulisani važećim zakonodavstvom. Sporovi koji proizilaze iz izvršenja ovog Ugovora rješavaju se pregovorima, u slučaju nepostizanja sporazuma - u Arbitražnom sudu Nižnjenovgorodske oblasti.
5. ZAVRŠNE ODREDBE
5.1. Ovaj ugovor se smatra zaključenim od momenta potpisivanja od strane Strana i važi sve dok Strane u potpunosti ne ispune svoje obaveze.
5.2. Ovaj Ugovor, kao i prijenos prava na zakup, podliježu državnoj registraciji u Uredu Federalne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju u regiji Nižnji Novgorod u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.
Pravo zakupa zemljišne parcele prelazi na NOVOG ZAKUPCA od trenutka državne registracije Ugovora.
5.3. U svim ostalim aspektima koji nisu predviđeni ovim Ugovorom, Strane se rukovode važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
5.4. U slučaju da NOVI ZAKUPAC ne ispuni svoje obaveze plaćanja ustupljenih (prihvaćenih) prava i obaveza po Ugovoru o zakupu zemljišta u roku predviđenom u tački 2.3 ovog Ugovora, Zakupac ima pravo odbiti izvršenje Sporazum. U ovom slučaju, Ugovor će se smatrati raskinutim od dana kada NOVI ZAKUPAC primi zahtjev ZAKUPCA za jednostrano odbijanje izvršenja Ugovora. Depozit koji je NOVI ZAKUPAC uplatio kao osiguranje za obaveze plaćanja po ovom Ugovoru u ovom slučaju se ne vraća.
5.5. Ovaj Ugovor je potpisan u tri primjerka, jednake pravne snage, po jedan primjerak za svaku od Strana, jedan za podnošenje Uredu Federalne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju u regiji Nižnji Novgorod.
6. DETALJI IPOTPISI STRANA
STANAR:
Društvo sa ograničenom odgovornošću NN"
Jur. adresa: 603000, V, 8
Poštanska adresa: 603109, Nižnji Novgorod, ul. Nižnji Novgorod,
u NF "NPSB" SAROVBUSINESSBANK"
BIC 042202899
Menadžer takmičenja ________________________________
NOVI STANAR:
Ustupanje prava na zakup zemljišne parcele između fizičkih ili pravnih lica može biti potrebno iz različitih razloga. Postupak je dozvoljen i regulisan zakonom. Za izvođenje procesa potrebno je poznavati proceduru i spisak dokumenata potrebnih za kompetentnu, pravno, transakciju.
Suština postupka
Postupak ustupanja u zakup je proces prenosa relevantnih prava od strane građanina koji je iznajmio određenu parcelu na drugo lice. U ovom slučaju, mogućnost eksploatacije prelazi na potonjeg u potpunosti, uz sve obaveze navedene u ugovoru o radu. Shodno tome, nakon što je transakcija završena, novi zakupac postaje glavna osoba odgovorna za nekretninu. Zauzvrat, bivši zakupac u potpunosti gubi sva prava u vezi sa lokacijom i prestaje biti jedna od strana u ugovoru o zakupu teritorije.
Glavna karakteristika takve transakcije je očuvanje svih klauzula navedenih u ugovoru o zakupu zemljišta. Drugim riječima, ustupanje se vrši pod istim uslovima koji su dogovoreni između vlasnika lokacije i prvobitnog zakupca.
Najčešće je postupak potreban u slučajevima kada objekte koji se nalaze na zakupljenom zemljištu kupuje treće lice. Prenos prava je moguć i u sledećim situacijama:
- zakupac je izgubio potrebu za korištenjem zemljišta, ali ugovorom nije predviđena klauzula o prijevremenom raskidu ugovora i, shodno tome, isključen je raskid zakupa;
- zakupac više nema mogućnost da plaća trošak zakupnine, ali ugovor ne predviđa ostavku prije isteka roka;
- vlasnik zemljišta, odnosno zakupodavac, iz nekog razloga želi prenijeti pravo zakupa imovine na drugog građanina ili organizaciju.
Period dodjele ne može biti duži od ukupnog perioda zakupa. Istovremeno, za izvršenje transakcije nije potrebno prisustvo vlasnika parcele ako se prenos prava i obaveza u vezi sa zemljištem vrši na period kraći od 5 godina. U suprotnom, obaveštavanje vlasnika teritorije je neophodno i postupak se može sprovesti samo uz njegovu saglasnost.
Treba navesti situacije kada prijenos prava zakupa nije dozvoljen. To je moguće u sljedećim slučajevima:
- ako mogućnost ustupanja nije dogovorena od strane stranaka unapred i, shodno tome, nije odražena u ugovoru;
- ako treće lice želi da koristi zemljište za stambenu izgradnju, a u prethodnom ugovoru je navedeno kao poljoprivredno zemljište.
Postupak ustupanja regulisan je članom 615. Građanskog zakonika i članom 22. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, gdje su date odredbe o mogućnostima prijenosa prava zakupa zemljišta.
Strane u postupku
Strane u postupku prenosa prava zakupa su direktni zakupac lokacije i treće lice. Zakupodavac, zauzvrat, zadržava status koji je dobio kada je potpisao prvi ugovor o zakupu zemljišta. Istovremeno, vlasnik ima pravo odbiti sklapanje ugovora sa novim zakupcem, može ga raskinuti prije roka, kao i povećati zakupninu, ako je to predviđeno ugovorom.
Vlasnik zemljišta ne učestvuje direktno u transakciji ustupanja u zakup. Rasprava o uslovima i nijansama, kao i zaključivanje novog ugovora uz očuvanje klauzula prethodnog ugovora, odvija se između zakupca i potencijalnog zakupca.
Zaključivanje sporazuma
Nakon pregleda lokacije i razmatranja pitanja od interesa, strane prelaze na sastavljanje sporazuma o ustupanju prava. Ugovor mora sadržavati sljedeće podatke i klauzule:
- detalji pasoša obje strane;
- podatke o površini lokaliteta, njegovoj adresi i matičnom broju u katastru;
- uslove za ustupanje prava i obaveza po novom poslu;
- tačan iznos duga prethodnog zakupodavca i način njegove otplate, ako postoji;
- osnov za nastanak prava zakupa od prethodnog zakupca - ugovor o zakupu, katastarski pasoš;
- potvrda koja potvrđuje odsustvo ili prisustvo tereta na parceli;
- visina zakupnine i uslovi polaganja sredstava - jednokratna uplata ili podjela na nekoliko mjeseci, kvartala;
- trajanje ugovora, koje ne može biti duže od perioda navedenog u prvobitnom zakupu;
- podatke o namjeni teritorije na kojoj se parcela nalazi;
- dodatne stavke koje su nastale nakon rasprave o ugovoru, na primjer, ustupanje povezanih obaveza na novog poslodavca;
- datum zaključenja ugovora i potpis zainteresovanih strana.
Nakon sastavljanja ugovora, isti se ovjerava kod notara i potpisuje strane.
Postupak upisa ustupanja prava zakupa
Postupak prijenosa prava zakupa između građana provodi se u katastarskim organima kako bi se dokument blagovremeno fiksirao u bazi podataka, kao i da bi se uzela u obzir činjenica prijenosa lokacije na drugu osobu. Važno je zapamtiti da bez državne registracije transakcija nije važeća i smatra se nevažećom. Štaviše, ako se ustupanje obavlja na period kraći od 12 mjeseci, dozvoljeno je ne popravljati ugovor.
Prije svega, da biste završili transakciju, morat ćete popuniti zahtjev u ime zakupca u kojem izražavate želju za prijenosom prava na zemljište prema relevantnom ugovoru. Uz obrazac treba priložiti paket dokumenata, uključujući papire:
- obrazac zahtjeva u ime posljednjeg zakupca;
- kopije pasoša obe strane u transakciji;
- overena kopija ugovora o zakupu;
- potvrda o prisutnosti ili odsustvu ograničenja na mjestu;
- kopiju i original katastarskog pasoša interesne parcele;
- najmanje 2 kopije ugovora o ustupanju;
- potvrdu o uplati obavezne državne dažbine u iznosu od 2000 rubalja i kopiju iste.
U nekim slučajevima može biti potrebna saglasnost vlasnika zemljišta, ovjerena kod notara. Kao i saglasnost supružnika, ako postoji.
Nakon predaje ovlašćenom licu svih potrebnih papira, podnosi se prijava za registraciju transakcije, nakon čega novi zakupac stupa u svoje pravo.
Na šta treba obratiti pažnju
Glavna tačka u izvršenju ugovora o ustupanju je način prenosa sredstava za zakup sa novog zakupca na bivšeg zakupca. Postoje 2 opcije:
- Plaćanje preostalog iznosa zakupnine od strane novog zakupca direktno vlasniku zemljišta.
- Novi zakupac povećava najamninu navedenu u ugovoru o prijenosu za iznos dugovanja i plaća je prethodnom zakupcu.
Naknadno oporezivanje ovisit će o odabranoj opciji. U prvom slučaju, plaćanje duga se ne uzima u obzir prilikom obračuna poreza, u drugom slučaju se porez na njega obračunava.
Postupak ustupanja prava zakupa zemljišta ima mnogo nijansi i zamki, posebno kada je u pitanju trenutak sklapanja sporazuma između zainteresovanih strana. U takvim situacijama preporučljivo je potražiti pomoć stručnjaka. Generalno, proces se ne razlikuje od ostalih pravnih poslova i, prije svega, zasniva se na saglasnosti stranaka i prikupljanju paketa obaveznih hartija od vrijednosti.